Γιατί ο συντελεστής ΤΤΑ δεν υπολογίζεται αξιόπιστα με το χέρι
Αξία επί συντελεστή είναι μόνο το τελευταίο βήμα. Πριν από αυτό πρέπει να συνδεθούν πηγές που δεν μιλούν μεταξύ τους και να ελεγχθεί κάθε ακίνητο χωριστά. Αυτοί είναι οι έλεγχοι πίσω από τον ουδέτερο συντελεστή.
- Μητρώο ακινήτων του Δήμου
- Αρχείο παροχών ΔΕΔΔΗΕ
- Ζώνες και συντελεστές ΔΕΔΔΗΕ
- Αντικειμενικές αξίες
Δεν είναι ένας πολλαπλασιασμός
Το ΤΤΑ αντικαθιστά από την 1.1.2027 το ΤΑΠ και τον ΦΗΧ. Ο συντελεστής του μοιάζει με απλό λογαριασμό: αξία ακινήτου επί συντελεστή.
Για να είναι όμως σωστή η αξία κάθε ακινήτου, πρέπει να ενωθούν στοιχεία από διαφορετικές πηγές, να επιλεγεί η σωστή τιμή για τη σωστή ημερομηνία και να εφαρμοστούν κανόνες σε κάθε ακίνητο χωριστά. Ένα σφάλμα σε αυτή την αλυσίδα μετακινεί τον ουδέτερο συντελεστή, και η απόκλιση μπορεί να είναι της ίδιας τάξης με τα περιθώρια που συζητά το Δημοτικό Συμβούλιο.
- 4
- πηγές δεδομένων χωρίς κοινό κλειδί
- 12
- διαδοχικοί κανόνες για κάθε ακίνητο
- 4
- αντλήσεις ΔΕΔΔΗΕ για κάθε κοινότητα
- 3
- σενάρια για τα τ.μ. και τις τιμές ζώνης
Τέσσερις πηγές, καμία με κοινό κλειδί
Κάθε πηγή αναγνωρίζει τα ακίνητα και τις περιοχές με τον δικό της τρόπο. Πριν από κάθε υπολογισμό πρέπει να ταιριάξουν μεταξύ τους, με κανόνες και εξαιρέσεις.
- Μητρώο ακινήτων του Δήμου
- Οι ζώνες του έχουν εκδόσεις με ημερομηνίες ισχύος. Μετρά η τιμή που ίσχυε στη σωστή ημερομηνία.
- Αρχείο παροχών ΔΕΔΔΗΕ
- Δεν χρησιμοποιείται όπως είναι. Χρειάζονται κανόνες για το ποιο αρχείο μετρά, ποιες παροχές απαλλάσσονται και σε ποια κοινότητα ανήκει κάθε παροχή.
- Ζώνες και συντελεστές ΔΕΔΔΗΕ
- Αριθμητικοί κωδικοί ανά κοινότητα, που δεν αντιστοιχούν ένας προς έναν στις ζώνες των αντικειμενικών αξιών.
- Αντικειμενικές αξίες
- Ζώνες με γράμμα ανά φύλλο της υπουργικής απόφασης. Το ίδιο γράμμα μπορεί να υπάρχει σε δύο φύλλα του ίδιου διαμερίσματος με άλλη τιμή.
Από τα δεδομένα στην εισήγηση, σε πέντε βήματα
Κάθε βήμα τροφοδοτεί το επόμενο. Ένα λάθος στην αντιστοίχιση διαμερίσματος και κοινότητας περνά σε όλα τα ακίνητα του διαμερίσματος.
-
Δεδομένα αναφοράς
Οι παλαιότεροι ΟΤΑ του Δήμου, τα διαμερίσματα, οι ζώνες με όλες τις αναθεωρήσεις τους και η αντιστοίχιση κάθε διαμερίσματος με μία κοινότητα του ΔΕΔΔΗΕ.
-
Άντληση ΔΕΔΔΗΕ
Το αρχείο παροχών και, για κάθε κοινότητα, οι ζώνες και οι συντελεστές σε κατάλογο και σε ιστορικό αλλαγών.
-
Συγκρίσεις ζωνών
Μητρώο, ΔΕΔΔΗΕ και αντικειμενικές αξίες, ανά κοινότητα και ανά ζώνη. Κάθε διαφορά καταγράφεται για να την ελέγξει η υπηρεσία.
-
Υπολογισμός ανά ακίνητο
Επιφάνεια, τιμή ζώνης, παλαιότητα, σημερινό ΤΑΠ και ΦΗΧ, πεδίο εφαρμογής, ιδιοκτήτης και εξαιρέσεις, με τους ίδιους κανόνες για σήμερα και για το ΤΤΑ.
-
Σενάρια και παραδοτέα
Ουδέτερος συντελεστής, σενάρια, ευρήματα για διόρθωση, μελέτη και εισήγηση.
Ο ουδέτερος συντελεστής
Ο συντελεστής που φέρνει στον Δήμο τα ίδια έσοδα με σήμερα.
Στρογγυλοποίηση πάντα προς τα πάνω
Το όριο του 95%
Δίνεται και ο συντελεστής που καλύπτει το 95% των εσόδων του 2025. Αν ο ουδέτερος ξεπερνά το 0,70‰, χρειάζεται ειδική έκθεση της οικονομικής υπηρεσίας (άρθρο 393 παρ. 1).
Ενιαίος ή ανά δημοτική ενότητα
Ο συντελεστής μπορεί να διαφέρει ανά δημοτική ενότητα. Κάθε σενάριο υπολογίζεται από την αρχή, μέσα στο εύρος 0,30‰ έως 0,70‰.
Τ.μ. από το μητρώο ή από τον ΔΕΔΔΗΕ;
Για τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, το μητρώο και ο ΔΕΔΔΗΕ δίνουν συνήθως διαφορετικά τ.μ. Κάθε σενάριο δίνει άλλη αξία βάσης και άλλο ουδέτερο συντελεστή, γι' αυτό η μελέτη υπολογίζει και τα τρία πάνω στα ίδια ακίνητα, το καθένα μία φορά.
| Σενάριο 1Μόνο μητρώο | Σενάριο 2Τ.μ. ΔΕΔΔΗΕ | Σενάριο 3Τ.μ. και τιμές ΔΕΔΔΗΕ | |
|---|---|---|---|
| Τ.μ. ηλεκτροδοτούμενων | Μητρώο | ΔΕΔΔΗΕ | ΔΕΔΔΗΕ |
| Τιμές ζώνης και συντελεστές | Μητρώο | Μητρώο | ΔΕΔΔΗΕ |
Ακίνητα χωρίς ρεύμα: χωρίς ιδιοκτήτη την 1.1.2027, δεν βεβαιώνεται ΤΤΑ
Το ΤΤΑ βαρύνει τον κύριο του ακινήτου την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους (ή τον επικαρπωτή ή νομέα). Στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα χρεώνεται ανά μετρητή μέσω του λογαριασμού ρεύματος, και οι υπόχρεοι καταγράφονται είτε έχουν υποβάλει δήλωση είτε όχι. Εκεί η είσπραξη δεν εξαρτάται από το αν ο ιδιοκτήτης είναι καταχωρημένος στο μητρώο.
Στα ακίνητα χωρίς ρεύμα όμως το ΤΤΑ το βεβαιώνει ο ίδιος ο Δήμος, με χρηματικό κατάλογο ανά υπόχρεο. Αν το ακίνητο δεν έχει ιδιοκτήτη σε ισχύ την 1.1.2027, δεν υπάρχει σε ποιον να βεβαιωθεί. Γι' αυτό η μελέτη εντοπίζει αυτά τα ακίνητα και δίνει τα αποτελέσματα και με και χωρίς αυτά.
(άρθρα 394 παρ. 1 και 395 παρ. 1 και 7 Ν. 5314/2026)
Πού γίνεται το λάθος με το χέρι
Σε ένα λογιστικό φύλλο, καθένα από αυτά αρκεί για να αλλάξει τον συντελεστή.
- Η ζώνη που λείπει από τα στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ ερμηνεύεται λάθος. Στο ιστορικό σημαίνει ότι δεν άλλαξε ποτέ, στον κατάλογο ότι λείπει πραγματικά.
- Ζώνες με το ίδιο γράμμα σε διαφορετικά φύλλα της υπουργικής απόφασης συγχωνεύονται σε μία.
- Ένα ακίνητο μετριέται δύο φορές ή χάνεται στη σύνδεση μητρώου και ΔΕΔΔΗΕ.
- Μένουν στη βάση οι παροχές με απαλλαγή, η βάση φουσκώνει και ο συντελεστής βγαίνει μικρότερος απ' όσο χρειάζεται.
- Χρησιμοποιείται λάθος αρχείο παροχών ή λάθος έκδοση τιμής για την ημερομηνία αναφοράς.
- Ο συντελεστής στρογγυλοποιείται προς τα κάτω.
- Οι ελλείψεις στα στοιχεία περνούν σιωπηλά ως μηδενικά ποσά.
Η μελέτη εφαρμόζει ενιαίους κανόνες, δηλώνει κάθε απόκλιση και κάθε παραδοχή, και ανάγει κάθε σύνολο σε ακίνητα που η υπηρεσία μπορεί να ελέγξει. Κάθε έλλειψη καταγράφεται με τη λίστα των ακινήτων της, ταξινομημένη ώστε να διορθωθεί πρώτα ό,τι μετακινεί περισσότερο τον συντελεστή.
Ζητήστε προσφορά για τη μελέτη ΤΤΑ
Πείτε μας για τον Δήμο σας και θα επικοινωνήσουμε μαζί σας με πρόταση και χρονοδιάγραμμα.